עסקאות קומבינציה

מאמר על עסקאות קומבינציה

הקדמה

  • עסקאות קומבינציה הן עסקאות המתבצעות בין בעל קרקע לבין קבלן. במסגרתן, בעל הקרקע נותן אותה לקבלן, והקבלן בתמורה בונה על הקרקע דירות, כאשר חלק מסוים מן הקרקע נשאר בידי בעל הקרקע ועליו הקבלן בונה לו דירה משלו. עסקת קומבינציה מהווה פתרון טוב למי שמעוניין להשתמש בקרקע שלו אך אינו מעוניין לבנות בקרקע בעצמו, משיקולים שונים, ולכן הוא מציע לקבלן חלק מהקרקע, כאשר החלק השני נשאר לעצמו, וזאת בתמורה לבניית דירה עבור בעל הקרקע ע"י הקבלן.

שיקולי הצדדים לביצוע עסקת קומבינציה

ישנם מגוון שיקולים לכדאיות עסקת קומבינציה מבחינת בעל הקרקע:

  • שיקולי כדאיות כלכלית – על פי רוב, עסקת קומבינציה תניב כדאיות כלכלית גבוהה יותר מאשר מכירת הקרקע תמורת סכום כסף כלשהו.
  • שיקולי מימון – אם לבעל הקרקע יש את הסכום הנדרש על מנת לבנות עליה בעצמו או לא.
  • שיקולי ידע מקצועי – אם לבעל הקרקע יש את הידע המקצועי הנדרש כדי לבנות דירות באמצעות קבלן או לא.
  • שיקולי מיסוי – על פי רוב, יותר משתלם לבעל הקרקע לבצע בה עסקת קומבינציה מבחינת מס השבח שעליו לשלם, מאשר למכור אותה במזומן.

בנוסף, גם לקבלן ישנם שיקולים לכדאיות עסקת הקומבינציה:

  • במקום לשלם על הקרקע במזומן, הקבלן מבצע עבודות בניה – אלטרנטיבה אטרקטיבית יותר מבחינת רוב הקבלנים מאשר להוציא מכסם כספים של ממש.
  • עם זאת, חופש פעולתו של הקבלן יצטמצם לאור העובדה שהבעלות בקרקע נשארת בידי בעל הקרקע, והוא זה אשר מתווה את פעולת הקבלן.
  • במסגרת השיקולים שיש לקחת בחשבון ישנו השיקול בדבר אופיו של האדם שאיתו עובדים במסגרת העסקה. ישנה חשיבות רבה בבחירת אדם נוח אשר ישנה מסוגלות לעבוד איתו במשך זמן רב, שהרי תהליך בניית דירות הוא מטבעו תהליך ארוך של מספר שנים. חשוב מאד שהצד איתו עובדים יהיה אמין, בעל "רקורד" מכובד ואיתן כלכלית.
  • לאור המורכבות האמורה, רצוי מאד לערוך חוזה מסודר בין הצדדים ולא להסתפק בזכרון דברים או חוזה חובבני שהוכן על ידי מי מהצדדים, שכן חוזה לא מספיק מקצועי עלול להביא לבעיות רבות במעלה הדרך, ולסכסוכים אשר לא היו מתגלעים מלכתחילה אם היה חוזה מסודר, ברור ומקצועי, אשר מכסה את כל העניינים הרלוונטיים בעסקה מורכבת שכזו.

אחוז הקומבינציה

  • בכל עסקת קומבינציה ישנו "אחוז קומבינציה", שהוא אותו חלק מהקרקע אשר נשאר בידי בעל הקרקע. אחוז הקומבינציה מבטא את היחס בין שווי הקרקע לבין עלות הבניה. ככל ששווי הקרקע עולה – כך עולה גם אחוז הקומבינציה, וזאת משום שעלות הבנייה היא יחסית זהה בכל רחבי הארץ – והעלות המשתנה משמעותית בין חלקי הארץ השונים היא כאמור עלות הקרקע.

חשיבות הכרת עולם המיסוי

  • ישנה חשיבות להכרת עולם המיסוי של עסקאות הקומבינציה, שכן קל לטעות ולחשוב שעסקת קומבינציה, מבחינת המיסוי, מחושבת כמו עסקה רגילה בשוק. שיעור המס החל על עסקת קומבינציה, שמאופיינת כעסקה שמהותה היא מסחרית, יהיה גבוה משמעותית מהמיסוי אשר היה אם בעל הקרקע היה בונה דירה בעצמו. משכך, יש חשיבות להיוועץ בעו"ד מקצועי אשר יבחר עבורכם את אופציית המיסוי הטובה ביותר. לעיתים המיסוי הוא כה משמעותי, עד לכדי הכרעה בשאלת כדאיותה הכלכלית של העסקה כולה.
  • המיסים אשר משולמים במסגרת עסקת קומבינציה הם:
  • עבור בעל הקרקע:
    • מס שבח – על החלק שנמכר לקבלן בלבד.
    • מע"מ – עבור שירותי הבניה שמעניק הקבלן.
    • היטל השבחה – עבור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה
    • תשלום למנהל מקרקעי ישראל – לא תמיד.
  • עבור הקבלן:
    • מס רכישה – על החלק שהוא רוכש מבעל הקרקע.
    • היטלים ואגרות שונים – על התשתיות שמספקת העירייה לדירות.

gavel-568417_640

 

 

 

 

 

 

 

 

משרד עורכי דין טאובר