יוני
08

הגנה נוספת על זכויות רוכשי דירה מקבלן / עו"ד נמרוד טאובר

image

לאחרונה העבירה הכנסת את תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), תיקון זה גרר תיקון רוחבי גם בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). שני חוקים אלו ביחד מהווים את חגורת המגן העיקרית על רוכשי דירות והתיקון האחרון מעניק לאלו הרוכשים דירות מקבלן – הגנה נוספת.

 

תיקון זה הכניס מספר שינויים משמעותיים באופן בו מגינים על זכויות רוכשי הדירות, וראוי להיות ערים למצב החדש.

 

התיקון הראשון הוסיף להגדרת המושג "דירה" גם את הרכוש המשותף הצמוד לה. המשמעות של כך היא שכעת השטחים המשותפים בבנין בו רכשתם דירה נכנסים תחת ההגנה של חוק המכר ומעתה הקבלן יהיה חייב לפרט ברחל בתך הקטנה מה בדיוק כלול בשטחים המשותפים וכפועל יוצא כל סטיה מהותית בין פירוט זה לבין מה שיתקבל בפועל בסופו של יום תקנה לרוכש זכות לפיצוי.

 

מעבר לכך, נכנס איסור חדש שלא יאפשר למכור דירה בטרם הסתיימו הליכי התכנון הראשוניים, קרי אישור התב"ע או קבלת הקלה לצורך בניית הדירה.

 

תיקון חשוב זה, אוסר על הקבלן למכור דירות על הנייר בשלב בו הוודאות להתכנות הפרויקט נמוכה, סיטואציה שלצערנו נתקלנו בה לא מעט בכל הקשור לפרויקטים קבלניים גדולים שנתקעו שנים ארוכות בהליכי תכנון ולעיתים אף לא יצאו לפועל בכלל.

 

התיקון גם עומד להגביל את הסכום אותו רשאי הקבלן לדרוש בגין אי התממשות זכרון דברים או בקשת רכישה. כיום, נוהגים קבלנים להחתים רוכשים פוטנציאליים על מסמכים מקדמיים עוד בטרם החתימה על החוזה, מסמך הזוכה לכותרת של 'זכרון דברים', 'בקשת רכישה', 'טופס הצטרפות' וכדומה.

 

מסמכים אלה כוללים לרוב קנס יציאה העלול להגיע גם לעשרות אלפי שקלים. התיקון עומד להגביל את הסכומים אותם רשאי הקבלן לגבות, תקנות הקובעות את הסכום טרם הותקנו.

 

נושא קבלת היתר הבנייה מקבל יתר תוקף בתיקון לחוק, ונקבע כי רוכשים אשר רכשו דירה בטרם ניתן בגינה היתר בניה יהיו רשאים לבטל את הסכם המכר ולקבל את כספם בחזרה במקרים בו לא התקבל היתר בניה במועד לו התחייב המוכר.

 

התיקון מחיל חובת גילוי מוגברת על הקבלן בנוגע למידע תכנוני ושינויים שחלים בו ממעוד המכירה של הדירה ועד מסירתה בפועל לרוכש. הטלת חובת גילוי מוגברת זו תוביל להגברת השקיפות והוודאות כך שהרוכש הפוטנציאלי יוכל להעריך במדויק את הדירה שהוא רוכש ואת סביבתה והיה מודע לשינויים בזמן אמת אשר יכולים להשפיע על זכויותיו.

 

נושא כאוב בו נוגע תיקון החקיקה, הוא התקשרות עם חברות ניהול לבתי-מגורים. התיקון מקצר את מועד ההתקשרות משלוש שנים – לשנתיים בלבד. כך יכולים הרוכשים 'להימלט' מהסכם התקשרות דרקוני עם חברת ניהול בעייתית תוך זמן סביר.

 

לבסוף חיוב הקבלנים לכלול במחיר הדירה את כלל ההוצאות לרבות ההוצאות המשפטיות כך תהיה לרוכשים כתובת אחת למולה הם מתנהלים מבחינת כספיהם והיה להם ברור יותר מהאו מחיר הדירה הכולל לרבות כל ההוצאות הנלוות.

 

שינויים חשובים אלו באים לתת לרוכשי דירות מקבלן שכבה נוספת של הגנה, חשוב להיות ערים להם ולוודא שחוזי הרכישה של דירת הקבלן עליהם תחתמו מעודכנים בהתאם לתיקון זה.

רשתות חברתיות