נובמבר
16

זהירות – זכרון דברים… האמנם? / עו"ד נמרוד טאובר

image

התגובה האינסטינקטיבית של כל עורך-דין העוסק בתחום הנדל"ן כאשר שואלים אותו האם לחתום על זכרון דברים לצורך מכירה או רכישה של נכס היא לקפוץ כנשוך נחש ולצעוק "לא!". ולא בכדי –  חתימה על זכרון דברים בעסקה מהותית שכזו מקפלת בתוכה חסרונות וסיכונים רבים הן למוכר והן לרוכש.

ואכן, המלצתנו החד משמעית הינה להימנע כל הניתן מחתימה על זכרון דברים.

 

אבל החיים אינם כה פשוטים. נסיבות החיים, התגלגלות משא-ומתן בין צדדים על רכישת דירה ובדרך כלל – החשש של אחד מהצדדים כי הצד השני "יברח" מהעסקה או ינסה לשנות את התנאים שלה ברגע האחרון – כל אלו מובילים לא פעם אל המסקנה הבלתי נמנעת כי יש לחתום על זכרון דברים.

נעיר בשולי הדברים, כי המעורבות של מתווכים למיניהם בעסקאות נדל"ן, אשר אצה להם הדרך לגבות שכר טרחה מוקדם ככל האפשר, הופכים את זכרון הדברים למסמך שקשה 'לברוח' ממנו.

 

נצא לדרך – מהו זכרון דברים?

 

המדובר בדרך כלל במסמך קצר ותמציתי המסכם את התנאים העיקריים של עסקת הנדל"ן בין הצדדים, ונוגע לרוב בנושא המחיר, תנאי התשלום ומועד מסירת החזקה של הנכס. מעבר לכך, נקבע בזכרון הדברים כי פרטים אשר נעדרים ממנו – יסוכמו בהסכם המלא שייחתם בעתיד הקרוב, ולא פעם אף קוצבים זמן לחתימתו של הסכם שכזה.

 

כלומר, מצד אחד, הצדדים מעוניין לקבע את התנאים לעסקת הנדל"ן, וליצור מחויבות מסוימת בין הצדדים להשלמת העסקה.

מנגד, הסכם זכרון הדברים הינו רק שלב בדרך להסכם סופי ומפורט.

אי הבהירות הזו לגבי התוקף של מסמך זכרון הדברים, עומדת בבסיס של שלל הבעיות שמסמך מסוג זה עלול לייצר, והסיבה העיקרית שלצערנו הגדול, בתי המשפט במדינת ישראל נדרשים לעסוק במסמך זה באופן תדיר.

 

האם זכרון דברים הינו מסמך מחייב?

 

נקודת המוצא לשאלה זו נדונה בפסק-דין של נשיא בית המשפט העליון לשעבר, אהרון ברק, שניתן עוד בשנת 1979 (ל- 'מיטבי לכת', מדובר בפסק-דין ע"א 158/77רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281).

בפסק-דין זה נקבע כי הסכם זכרון הדברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, אם עולה ממנו שהצדדים לעסקת הנדל"ן מעוניינים אכן להוציא לפועל את העסקה (ובעגה המשפטית, במידה ומתקיימת 'גמירות דעת'), ומהמסמך עצמו  ונסיבות חתימתו עולה שהצדדים הסכימו ביניהם על הפרטים המהותיים של העסקה (בעגה המשפטית – 'מסויימות') – לא ניתן יהיה להימלט מהעובדה שמסמך זכרון הדברים הינו הסכם מחייב לכל דבר.

 

או במשפט פשוט – במידה ובית המשפט יתרשם שהכוונה של הצדדים להוציא לפועל את העסקה הייתה עמוקה ורצינית על פי הסכם זכרון הדברים – הרי שהוא מחייב.

חשוב לציין כי מאז פסק דין זה לפני כמעט 40 שנה (!), המגמה בפסיקה בבתי המשפט נוטה באופן מובהק לראות בזכרון הדברים מסמך מחייב לכל דבר ועניין.

 

אז מה כל כך בעייתי בזכרון דברים

 

הסכנה במסמך זכרון דברים אינה קטנה. לדוגמה, חתימה על זכרון דברים יכולה להעמיד את מוכר נכס הנדל"ן במצב בו הקונה הפוטנציאלי יכול ללכת ולרשום הערת אזהרה על הנכס, וזאת לאחר ששילם מקדמה קטנה או אפילו לא שילם כל מקדמה כלל (!).

המדובר במצב משפטי בעייתי, בו במידה והעסקה לא תצא לפועל, הבעלים של הנכס יכול למצוא עצמו מטלטל בין בתי משפט – על כל העלויות הקשורות בכך – רק על מנת להחזיר את נכס שבבעלותו למצב רישומי "נקי".

 

מצד שני, מי שמתעתד לקנות את הנכס יכול למצוא עצמו קונה 'חתול בשק'. בשלב החתימה על זכרון הדברים הקונה הפוטנציאלי טרם ביצע את הבדיקות הנדרשות לנכס, הן מבחינה משפטית (בעלות, עיקולים וכדו') והן מבחינה תכנונית (חריגות בניה, פגמים הנדסיים וכדו'). ייתכן מאוד מצב בו הבדיקות הללו יעלו ממצאים בעייתיים, אך הקונה הפוטנציאלי כבר 'מסונדל' לעסקת הנדל"ן, ויקשה עליו לסגת מן העסקה.

 

נוסף על כך, סוגיה שרבים נוטים לשכוח אותה, קשורה לנושא מיסוי המקרקעין – חתימה על זכרון הדברים מתחילה את 'שעון החול' במסגרתו על הצדדים לדווח על עסקת הנדל"ן ולשלם מס בגינה. במידה והדברים נמשכים יתר על המידה והמס אינו משולם, המצב עלול לגרום לקנסות וריביות,  ומצריך את אישור רשויות המס לביטול העסקה.

 

לסיכום נשוב להתחלה, המלצתנו הגורפת הינה להימנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים. נקודה. ברם, לאחר ניהול עשרות רבות של עסקאות נדל"ן, לא פעם הדבר אינו אפשרי והצדדים נדרשים למסמך זה. במצב זה, ההמלצה העקרונית היא הגבלת זכותו של הרוכש לרשום הערת אזהרה במידה ואתה המוכר, והכפפת זכרון הדברים ותוקפו לבדיקות אשר ייערכו לנכס – במידה ואתה הקונה.

כך או כך – זהירות בריאה – הינה המפתח להצלחה.

 

  • הכותב, עו"ד נמרוד טאובר, הינו מומחה בתחום המקרקעין, ושותף במשרד עורכי הדין אלוני דוידוב טאובר

רשתות חברתיות